1.1 Pengertian Investasi
Berdasarkan teori ekonomi, investasi berarti pembelian (dan berarti juga produksi) dari kapital/modal barang-barang yang tidak dikonsumsi tetapi digunakan untuk produksi yang akan datang (barang produksi). Contoh termasuk membangun rel kereta api, atau suatu pabrik, pembukaan lahan, atau seseorang sekolah di universitas. Untuk lebih jelasnya, investasi juga adalah suatu komponen dari PDB dengan rumus PDB = C + I + G + (X-M). Fungsi investasi pada aspek tersebut dibagi pada investasi non-residential (seperti pabrik, mesin, dll) dan investasi residential (rumah baru). Investasi adalah suatu fungsi pendapatan dan tingkat bunga, dilihat dengan kaitannya I= (Y,i). Suatu pertambahan pada pendapatan akan mendorong investasi yang lebih besar, dimana tingkat bunga yang lebih tinggi akan menurunkan minat untuk investasi sebagaimana hal tersebut akan lebih mahal dibandingkan dengan meminjam uang. Walaupun jika suatu perusahaan lain memilih untuk menggunakan dananya sendiri untuk investasi, tingkat bunga menunjukkan suatu biaya kesempatan dari investasi dana tersebut daripada meminjamkan untuk mendapatkan bunga.
Setiap investor yang akan membelanjakan uangnya, akan selalu merencanakan terlebih dahulu apa yang akan diproduksinya, berapa biaya yang harus dia keluarkan dan berapa hasil yang akan dia peroleh.
Tahap pertama memahami studi kelayakan atau business plan adalah Total Investasi yang dibutuhkan. Rincian biaya investasi ini perlu diketahui untuk mengetahui kewajaran masing-masing item biaya investasi. Yang termasuk biaya investasi adalah :
- 1. Tanah
- 2. Bangunan
- 3. Mesin-mesin Pabrik
- 4. Sarana prasarana
- 5. Kendaraan
- 6. Pra Operasi
Memang rincian investasi ini akan beragam sesuai dengan kompleksitas sebuah proyek. Total dari nilai investasi ini menjadi titik tolak dari kewajaran sebuah investasi. Selain itu nilai investasi ini juga menggambar kelayakan investasi yang kita rencanakan. Apabila nilai investasi ini lebih besar dibandingkan dengan proyek sejenis dengan asumsi kapasitas dan hal-hal yang mempengaruhi nilai pendapatan sama, maka hal ini perlu dicermati.
Tanah
Tanah yang dimaksud disini adalah nilai perolehan tanah. Sebagian besar proyek-proyek yang bersifat jangka panjang biasanya memerlukan tanah. Seperti perkebunan, pabrik-pabrik , jalan toll dan sebagainya.
Perolehan tanah dapat diperoleh dari pemerintah atau pembebasan dari masyarakat. Investasi perkebunan biasanya perolehan tanahnya berasal dari pemerintah. Sedangkan untuk dengan luas lebih kecil maka biasanya diperoleh dari pembebasan dari masyarakat.
Surat bukti kepemilikan tanah untuk perkebunan biasanya adalah Hak Guna Usaha ( HGU), sedangkan untuk pabrik atau industry menengah berupa Hak Guna Bangunan (HGU).
Nilai tanah akan dipengaruhi oleh letak, lokasi, aksesibilitasnya serta kondisi tanahnya ( misalnya daerah perbukitan, daerah datar (flat) , daerah rendahan atau rawa dan gambut).
Bangunan
Bangunan adalah asset dibangun sesuai dengan kebutuhan dan speknya. Nilai bangunan akan dipengruhi oleh spek serta jenis bahan. Bangunan dengan konstruksi baja akan berbeda dengan konstruksi beton. Bangunan bertingkat akan berbeda dengan bangunan tanpa tingkat. Bangunan pabrik beda dengan bangunan gudang. Untuk diperlukan rincian dari bangunan yang akan dibangun.
Mesin-mesin Pabrik
Mesin-mesin pabrik ini adalah bagian yang cukup penting diketahui. Banyak mesin yang tersedia untuk produk yang sama. Mesin-mesin ini harus disesuaikan dengan kapasitas dan jumlah poduksi yang direncanakan. Apabila mesin yang direncanakan lebih besar, maka perlu diingat bahan baku yang tersedia. Selain itu banyak perusahaan pemasok mesin-mesin dari dalam negeri juga dari impor. Semua itu harus diperhatikan dan dikaji lebih dalam. Hal ini dapat ditanyakan kepada penyusun mesin dan spesifikasi dari mesin-mesin tersebut.
Mesin yang tersedia beserta teknologinya juga beragam. Ada mesin baru dan ada juga mesin recondition (mesin lama yang direhab). Ada juga yang menggunakan tekhnologi mutahir dan ada juga yang relative sudah usang ( conventional).
Semua kondisi mesin-mesin diatas mempengaruhi nilai investasi pabrik tersebut.
Sarana pra sarana
Sarana prasarana banyak arti baik berupa utilitas seperti genset, mesin pompa, pagar dan lain sebagainya. Intinya sarana prasarana adalah alat yang membantu dalam proses produksi dan setelah produksi.
Kendaraan
Meliputi jenisnya, jumlah unitnya serta penggunaanya.
Biaya Pra Operasi
Meliputi biaya perijinan, biaya operasional sebelum proyek menghasilkan seperti gaji, dan lain-lain.
1.2 Sumber Pendanaan
Sumber pendanaan atau pembiayaan dapat diperoleh dengan berbagai cara, diantaranya modal sendiri ( usaha sendiri, warisan dan lain sebagainya), pinjaman ( dari bank, rentenir, lembaga non bank dan lain sebagainya) dan obligasi atau surat utang). Berikut ini akan kita fokuskan hanya pada kredit bank.
Kredit merupakan suatu fasilitas keuangan yang memungkinkan seseorang atau badan usaha untuk meminjam uang untuk membeli produk dan membayarnya kembali dalam jangka waktu yang ditentukan. UU No. 10 tahun 1998 menyebutkan bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka watu tertentu dengan pemberian bunga. Jika seseorang menggunakan jasa kredit, maka ia akan dikenakan bunga tagihan.
Ketika bank memberikan pinjaman uang kepada nasabah, bank tentu saja mengharapkan uangnya kembali. Karenanya, untuk memperkecil resiko (uangnya tidak kembali, sebagai contoh), dalam memberikan kredit bank harus mempertimbangkan beberapa hal yang terkait dengan itikad baik (willingness to pay) dan kemampuan membayar (ability to pay) nasabah untuk melunasi kembali pinjaman beserta bunganya. Hal-hal tersebut terdiri dari Character (kepribadian), Capacity (kapasitas), Capital (modal), Colateral (jaminan), dan Condition of Economy (keadaan perekonomian), atau sering disebut sebagai 5C (panca C).
Watak, sifat, kebiasaan debitur (pihak yang berutang) sangat berpengaruh pada pemberian kredit. Kreditur (pihak pemberi utang) dapat meneliti apakah calon debitur masuk ke dalam Daftar Orang Tercela (DOT) atau tidak. Untuk itu kreditur juga dapat meneliti biodatanya dan informasi dari lingkungan usahanya. Informasi dari lingkungan usahanya dapat diperoleh dari supplier dan customer dari debitur. Selain itu dapat pula diperoleh dari Informasi Bank Sentral, namun tidak dapat diperoleh dengan mudah oleh masyarakat umum, karena informasi tersebut hanya dapat di akses oleh pegawai Bank bidang perkreditan dengan menggunakan password dan komputer yang terhubung secara on-line dengan Bank sentral.
Kapasitas adalah berhubungan dengan kemampuan seorang debitur untuk mengembalikan pinjaman. Untuk mengurukurnya, kreditur dapat meneliti kemampuan debitur dalam bidang manajemen, keuangan, pemasaran, dan lain-lain.
Dengan melihat banyaknya modal yang dimiliki debitur atau melihat berapa banyak modal yang ditanamkan debitur dalam usahanya, kreditur dapat menilai modal debitur. Semakin banyak modal yang ditanamkan, debitur akan dipandang semakin serius dalam menjalankan usahanya.
Jaminan dibutuhkan untuk berjaga-jaga seandainya debitur tidak dapat mengembalikan pinjamannya. Biasanya nilai jaminan lebih tinggi dari jumlah pinjaman.
Keadaan perekonomian di sekitar tempat tinggal calon debitur juga harus diperhatikan untuk memperhitungkan kondisi ekonomi yang akan terjadi di masa datang. Kondisi ekonomi yang perlu diperhatikan antara lain masalah daya beli masyarakat, luas pasar, persaingan, perkembangan teknologi, bahan baku, pasar modal, dan lain sebagainya.
Hal-hal yang Diperjanjikan Dalam Perjanjian Kredit
- Jangka waktu kredit
- Suku bunga
- Cara penbayaran
- Agunan/ jaminan kredit
- Biaya administrasi
- Asuransi jiwa dan tagihan